上訴人（原審原告）北京市海淀區紫金莊園業主委員會，住所地北京市海淀區X路X號紫金莊園院內。
負責人郭某，主任。
委托代理人李齊，北京市中劍律師事務所律師。
委托代理人劉麗文，北京市中劍律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）北京筑邦百揚物業管理有限公司，住所地北京市海淀區X路X號紫金莊園X號樓X室。
法定代表人鄧某某，經理。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，漢族，北京筑邦百揚物業管理有限公司職員，住（略）。
委托代理人熊建華，北京市世紀律師事務所律師。
上訴人北京市海淀區紫金莊園業主委員會（以下簡稱紫金莊園業委會）因與被告北京筑邦百揚物業管理有限公司（以下簡稱筑邦公司）物業管理委托合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院（2008）海民初字第x號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年4月3日受理后，依法組成由法官魯連印擔任審判長，法官李利、張麗新參加的合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
紫金莊園業委會在一審中起訴稱：筑邦公司接收開發商北京原創房地產開發有限公司的委托管理1、2、X號樓。2006年11月11日，筑邦公司開始對紫金莊園小區X、6、X號樓和包括鍋爐房在內的小區公共區域實施物業管理，其自接管之后并沒有進行良好的管理，反而破壞小區環境，侵占小區內的專有設施。筑邦公司的行為導致小區業主極大不滿，紛紛向紫金莊園業委會投訴，紫金莊園業委會向其提出意見，要求其改變現有混亂局面，但其對此置之不理。2007年底，紫金莊園業委會向海淀區建委物業科和小區X街道辦事處進行了反映。經小區街道辦事處調解，筑邦公司承諾于2008年1月底向全體業主公布自接管以來小區專有部分和公共部分的收益，但此后其并沒有實際履行，反而對業主及業主委員會成員實施報復，被北京各大媒體披露多次。2008年1月，筑邦公司向紫金莊園業委會送達解除合同協議書，其法定代表人劉自如親自找到各委員談話，要求委員們退出紫金莊園業委會，并親自實施由其召開業主大會改選業主委員會的行為。2008年3月初，筑邦公司在小區內再次圍攻紫金莊園業委會委員，阻止紫金莊園業委會召開正常例會。2008年3月4日，紫金莊園業委會無奈在解除合同協議書上簽字蓋章，正式同意筑邦公司撤離小區，并被迫放棄追索筑邦公司在管理期間使用鍋爐房所獲得收益的權利。然而，紫金莊園業委會依照解除合同協議書的約定，于2008年3月5日向筑邦公司送達了通知，但筑邦公司認為協議不是在2008年1月份同時簽訂的，不生效，并以此為理由，拒絕撤離小區，同時開始報復維權的業主，并開始實施更加惡性的手段對業主收費。現紫金莊園業委會訴至法院，請求：1、判令筑邦公司立即停止在紫金莊園小區包括全部小區公共區域范圍內的一切相關物業管理和收費等行為，并退出小區物業范圍；2、判令筑邦公司立即騰出并交還非法占有紫金莊園小區業主的下列區域資產資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施，地下管網工程竣工圖等驗收資料；（2）設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）紫金莊園小區鍋爐房及管理用房；（5）紫金莊園小區內所有地上地下停車泊位等屬于小區共有共用的建筑；（6）紫金莊園小區范圍內全部臨建房；3、判令筑邦公司向紫金莊園業委會移交其管理紫金莊園小區期間利用小區全體業主或部分業主共有區域（包括4、X號樓樓頂廣告收益；1、2、4、X號樓地下1、X層收益；車位、電梯廣告、樓頂移動公司安裝發射點收益等）獲取收益的財務賬目及資產明細。
筑邦公司在一審中答辯稱：第一，紫金莊園業委會所訴事實不屬實，筑邦公司在紫金莊園小區的管理是積極履行物業管理合同，努力為業主提供優質的服務，并獲得了業主的好評，在紫金莊園業委會未積極配合的情況下，筑邦公司仍然自行墊付了電梯維修費等小區物業設施進行維修，小區業主對筑邦公司的工作是滿意的。第二，紫金莊園業委會不僅沒有履行職責，反而在小區內制造混亂，干擾筑邦公司正常的物業管理，嚴重影響了小區的安定。第三，紫金莊園業委會成員楊秀峰在入住紫金莊園小區以來從未繳納物業費等，影響了小區的環境，并出租其房屋，其房屋內最多入住了100多人，給小區帶來了極壞的影響。第四，筑邦公司接管物業管理是有依據的，應當受到法律的保護。第五，紫金莊園業委會起訴所依據的解除合同協議書是經過變造的虛假協議，事實是，筑邦公司曾委托張偉注銷筑邦公司與其合辦的公司，在此過程中，張偉將其起草的協議書要求筑邦公司蓋章，筑邦公司蓋章之后其將最后蓋有公章的一頁變造了解除協議書，筑邦公司與紫金莊園業委會從未談過解除協議的事宜，筑邦公司仍對小區的物業進行維護，不可能與紫金莊園業委會解除合同。第六，解除合同協議書從程序上也不符合法律規定，筑邦公司也沒有簽署該協議，根據相關法律規定，解聘物業公司是需要經過業主大會討論的，而事實上并沒有履行該程序。綜上，紫金莊園業委會濫用職權，干擾筑邦公司對小區的管理，變造解除合同協議書，其行為違反了法律規定，故請求法院駁回其訴訟請求，并追究相關人員的法律責任。
一審法院經審理查明：2005年10月28日至10月31日，紫金莊園業主大會籌備組采用書面征求意見的方式召開了業主大會，對《紫金莊園業主大會議事規則》、《紫金莊園業主公約》進行了表決，并對紫金莊園業委會委員進行了投票選舉。
2005年11月3日業主大會形成決議，正式通過了《紫金莊園業主大會議事規則》及《紫金莊園業主公約》兩份文件，并選舉產生了紫金莊園業委會的7名委員。
2005年11月8日，業主大會決議、表決通過的文件、選舉產生的紫金莊園業委會在北京市海淀區建設委員會登記備案，紫金莊園業委會正式成立。
2005年11月8日至11月10日，紫金莊園業委會以書面征求意見的方式組織召開了第二次業主大會，業主大會對以下四項內容征求了業主的意見：一、是否同意北京大方紫金物業管理有限公司（以下簡稱大方紫金公司）對小區公共區域繼續進行管理（車場、鍋爐房、垃圾場、監控室等）；二、是否同意大方紫金公司對紫金莊園4、6、X號樓繼續進行單獨管理；三、是否同意筑邦公司對小區公共區域即4、6、X號樓公共場所進行暫時代管（含停車場、鍋爐房、垃圾場、監控室、含水、電、氣設施等）；四、是否同意紫金莊園業委會在適當的時候用招標的方式聘請物業公司對小區進行統一管理。
2005年11月11日，經全體業主投票表決后，紫金莊園業委會代表全體業主作出如下決定（紫金業主2005字第X號文件）：至2005年11月11日全面解除大方紫金公司與本小區關聯的一切物業服務（管理）權利義務關系。自2005年11月14日上午9：00始，由筑邦公司接管本小區公共區域及4、6、X號樓公共場所（含車場、鍋爐房、垃圾場、監控室、含水、電、氣設施等）關聯物業服務項目（暫時代管），對該區域全面負責并實際實施物業管理服務。紫金莊園業委會另行擇時進行正式物業管理服務企業的招標事務。
此后，紫金莊園業委會將大方紫金公司訴至該院，要求判令大方紫金公司停止對紫金莊園小區的物業管理并辦理移交手續。
2006年7月18日，該院作出（2006）海民初字第X號民事判決，認為紫金莊園“第二次業主大會”的表決結果及“紫金業主2005字第X號文件”真實、合法有效，判決大方紫金公司于判決生效后十日內向紫金莊園業委會移交相關物業及資料，完成移交工作后立即停止對紫金莊園小區的物業管理活動。
大方紫金公司不服一審判決，上訴至北京市第一中級人民法院。同年9月20日，北京市第一中級人民法院作出（2006）一中民終字第x號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
2007年3月15日，紫金莊園業委會（甲方）與筑邦公司（乙方）簽訂一份物業管理委托合同，約定甲方將紫金莊園小區X、2、4、5、6、X號樓（地下一、二層）等相關公共面積，委托乙方實行物業管理服務，委托管理期限為3年，自2007年3月15日起至2010年3月14日止。
2008月3月4日，紫金莊園業委會的法律顧問即北京市中劍律師事務所張偉持解除合同協議書到紫金莊園業委會，該協議中的甲方為紫金莊園業委會，乙方為筑邦公司，該協議為打印件，共4頁，每頁下端居中處均標有頁碼，其中第一條為合同解除，主要內容是乙方多次主動提出撤離紫金莊園小區的全部物業管理和出租項目，甲方認為乙方經營不佳是乙方自身原因所致，可能存在隱瞞收入問題，但與甲方無關，甲方為維護小區安定團結，為了維護和諧穩定的社區局面，雖有異議，但認為乙方既然多次提出全面撤離小區，表明乙方已無心繼續為小區服務，決定同意乙方解除合同的要求。第二條為雙方權利義務，主要內容為，甲方不得再就鍋爐房2006年度使用問題和歷史遺留收益問題向乙方提出要求和索賠，也不再就物業服務質量問題對乙方進行投訴。本合同生效后15天內，甲方須發出書面交接函并全面接收小區。乙方交付的財產或資產的范圍包括物業管理資料、鍋爐房、配電室、自來水房、1、2、4、5、6、X號樓（包括地下室已出租超市、旅館、乙方占用辦公住宿食堂等）及小區X號樓門前小區范圍內搭建和建設的臨時建筑物等全部屬于小區專有、公共或共有部分。乙方在合同簽訂后15天內，對本公司職員作出調離或遣散處理，并根據甲方書面交接意見及時交付資產和財產。乙方對本合同生效后第15日以前的各種物業收費項目享有按時間比例計算的收益，甲方不持異議。乙方在未正式交接前，對小區全部業主私有和共有的資產和財產負有守衛義務。甲方應及時與第三方物業公司簽訂服務合同，并接收物業。第三條為合同解除后的處理，甲方收回全部屬于甲方的資產或財產，乙方應當按照甲方的通知予以移交，甲方公司的全部營業性設施包括固定資產和非固定資產和全部工作人員應在甲方指定期限內離開，放棄向甲方提出任何關于公司經營損失和福利政策的等一切經濟性質的要求和主張。本合同一式三份，雙方各一份，國家主管機關備案一份。紫金莊園業委會的六名委員在合同上甲方處簽字并加蓋了印章。甲方處的簽字日期為3月4日。乙方處由法定代表人劉自如簽字并加蓋了公章。日期年月為打印的2008年1月。
同年3月5日，紫金莊園業委會給筑邦公司發出通知，稱經3月4日業委會集體決議后，同意筑邦公司退出小區，現根據解除合同協議書確定的權利義務，請筑邦公司于4月7日上午9時對紫金莊園小區全部管理事務予以移交。筑邦公司劉自如收到該通知后，即與紫金莊園業委會主任郭某聯系，稱其未向紫金莊園業委會和張偉談過解除合同的事，沒有和紫金莊園業委會簽訂過解除協議，郭某則表示是筑邦公司與張偉協商的此事，具體劉自如與張偉怎么談的，其不知道，但是張偉拿過來協議找大家協商，委員們一起討論了一下，大家同意與筑邦公司解除合同。
同日，紫金莊園業委會與北京遠洋物業管理有限公司（以下簡稱遠洋公司）簽訂一份物業管理委托合同，約定紫金莊園業委會將紫金莊園小區委托給遠洋公司實行物業管理。其中約定，業主自住住宅房屋按每月每平方米2.8元收取物業費，非業主自住或業主已經商用和對外分割出租公寓的業主和物業使用人按每月每平方米3.2元收取物業費以及小區內停車收費的取費標準。還約定，任何一方無正當理由提前解除的，應當向對方支付100萬元違約金。
同年3月11日，筑邦公司人員到北京市中劍律師事務所索要其向張偉提供的辦理第一分公司注銷的文件，其間發生爭執，筑邦公司人員報警。
當日，北京市中劍律師事務所職員潘志華接受了海淀派出所民警的詢問并制作了詢問筆錄，潘志華在接受詢問中稱今年2月下旬某天下午16時，張偉交給其一份證明、一份合同還有一份委托書，讓其找物業公司老總簽名蓋章，其就去了劉自如的辦公室，見到了劉自如，劉自如在證明和合同上簽名，并讓其去物業公司蓋章，胡經理在合同和證明上蓋了章，委托書上沒蓋章，其回去后將上述材料交給了張偉。其未看合同的內容，也不知道合同的內容，證明有一頁紙，合同有兩頁紙。
同年3月17日，筑邦公司經理胡四才和財務張莉莉還分別接受了海淀派出所民警的詢問并制作了詢問筆錄，二人稱2月28日下午，胡四才帶北京市中劍律師事務所一女職員到財務室蓋章，蓋章的文件是關于解除房山分公司租賃協議的文件，因大約在1月份時，該公司曾來蓋過相同內容文件的章，就問其為何還蓋，其稱上交的不行，上述文件是三個不同的文件，第1頁是承諾書、第2頁是說明書、第3和4頁是租賃場所解除協議，每頁都有頁碼。因為劉自如已簽了字，就給其蓋了章，上述文件均加蓋了騎縫章。
同年4月7日，紫金莊園業委會帶遠洋公司人員到紫金莊園小區物業辦公室準備與筑邦公司辦理物業交接手續，區建委小區辦、區房管所、街道辦事處、海淀街道司法所領導均到場參加，經開會協調，雙方各執己見，未能辦理交接。
同年4月23日，在海淀派出所民警的監督下，張偉將筑邦公司第一分公司公章當場銷毀，同時將第一分公司的組織機構代碼證書、營業執照、稅務登記證及財務報表等印鑒手續交給了筑邦公司。
另查，遠洋公司由張偉與北京遠洋房地產經紀有限公司共同出資設立。遠洋公司的股東張偉與紫金莊園業委會的法律顧問張偉是同一人。
訴訟中，筑邦公司稱張偉原系該公司法律顧問，其曾委托張偉在良鄉開辦第一分公司，后又委托張偉辦理注銷事宜，并給張偉出具了相關手續，但張偉卻未辦理注銷登記，而是利用此機會，編造了解除合同協議，紫金莊園業委會提交的解除合同協議第4頁與解除租賃場所協議的格式一致。為此，筑邦公司提交了由筑邦公司蓋章、劉自如簽字的2008年2月28日出具的承諾書、申請退租辦公注冊地址說明書、租賃場所解除協議的復印件，上述文件為4頁，每頁底端居中均編有頁碼，與涉案解除協議書格式一致，其中承諾書及說明書均是向良鄉地稅局所出具，租賃場所解除協議是與北京市X鄉工業園工業發展有限公司所簽訂，該協議主要內容是與第一分公司辦公場所的提供方北京市X鄉工業園工業發展有限公司解除租賃協議，該協議為兩頁，最后一頁的內容是第三條即合同解除后的處理，該條內容與涉案解除協議內容不一致，協議尾部打印的落款時間為2008年2月28日。紫金莊園業委會對上述文件真實性不予認可。同時，紫金莊園業委會稱同筑邦公司簽訂解除合同協議書是雙方共同的意思表示，而非其單方解約，故不需經業主大會表決同意；此外，根據“第二次業主大會”表決結果，業主授權紫金莊園業委會可擇時進行正式物業管理服務企業的招標事務，故筑邦公司只是臨時管理，其可與其解除合同并另行選定物業公司。
上述事實，有原告紫金莊園業委會提交的解除合同協議、2008年3月5日通知、特快專遞郵件詳情單、與遠洋公司簽訂的物業管理委托合同、《關于紫金莊園小區更換物業管理公司的備案函》、業主委員會備案單、（2006）海民初字第X號民事判決書，被告筑邦公司提交的物業委托管理合同、物業管理糾紛情況匯報、劉自如與郭某的電話錄音、收條、遠洋公司工商查詢單、（2006）一中民終字第x號民事判決書等證據材料及該院調取詢問筆錄及本案的庭審筆錄在案佐證。
一審法院判決認定：紫金莊園業委會與筑邦公司簽訂的物業管理委托合同，選任筑邦公司管理小區物業已經業主大會投票表決通過，且合同內容未違反國家法律及行政法規的強制性規定，故該合同應屬有效。
結合本案雙方當事人的訴辯意見，本案爭議焦點在于，涉案的解除合同協議書是否合法有效。紫金莊園業委會以解除合同協議書為依據，主張雙方物業管理合同已解除，并要求筑邦公司停止物業管理，辦理移交手續。筑邦公司則稱，其從未出具或簽署過涉案的解除合同協議書，該協議是張偉利用辦理第一分公司注銷手續之機，將筑邦公司蓋章簽字的最后1頁替換為解除合同協議書的最后1頁，且該協議的簽訂未經業主大會討論，業委會無權與筑邦公司解除物業管理合同。由此，對涉案解除合同協議的效力應從締約程序及協議內容兩方面予以綜合判斷。
依據我國《物權法》、《物業管理條例》的相關規定，業主有權委托物業服務企業管理其自有物業，選舉、解聘物業管理企業，是業主大會履行的職責之一，選聘和解聘物業管理企業的決定，應經物業管理區域內全體業主投票共同決定。業主委員會是業主大會的執行機構，具體實施業主大會作出的決定。結合本案，紫金莊園業委會稱解除物業管理合同是筑邦公司所提出，解除協議的簽訂是雙方達成的合意，而非其單方要求解除合同，故簽訂該解除協議不需業主大會作出決定。對此，該院認為，結合物業管理服務合同的特性，無論是紫金莊園業委會，還是筑邦公司，任一方單方決定解除物業管理合同，對物業管理區域內的全體業主而言，均屬于解聘物業管理企業的行為。從合同解除權的行使來看，在合同一方單方提出提前解除合同的情況下，相對方有權同意解除，也有權不同意解除，要求對方繼續履行；在一方擅自解除合同的情況下，守約方還有權要求相對方承擔違約責任。從合同解除的內容來看，合同提前解除需要對解除合同后的財產處理以及對合同履行期間已實際履行部分各方的權利義務進行設定和了結。由此，是否接受筑邦公司提出的解約要求以及對合同解除后續事宜的處理，直接關系到小區內全體業主的利益，是業主對其物業管理權的處分。是否同意與筑邦公司解除合同以及對解除合同后續事宜的處理，屬于業主大會的職責范圍，應當通過全體業主表決或授權業委會來行使相應權利。在無業主大會決定或授權的情況下，作為業主大會執行機構的業委會無權單方決定接受筑邦公司提出的解約要求并與對方簽訂解除協議對合同解除的后續事宜作出安排和處理。據此，紫金莊園業委會以與筑邦公司解除合同是雙方合意行為，不需經業主大會決定的訴訟主張，于法無據，該院不予支持。
雖紫金莊園業委會稱依據第二次業主大會表決結果，其取得了全體業主的授權，有權與筑邦公司解除合同，但依據紫金莊園業委會所訴的表決結果，其主要內容是解聘大方紫金公司，同意由筑邦公司接管物業，紫金莊園業委會可擇時進行正式物業管理服務企業的招標事務，并未明確授權其可單方與筑邦公司解除物業管理合同，在業主大會已決定由筑邦公司接管物業的情況下，即使紫金莊園業委會要執行業主大會所決定的物業管理企業的招標事務，其前提條件也應是通過合法程序與現行管理物業的筑邦公司解除物業管理合同。據此，紫金莊園業委會稱其同意解約的行為取得了全體業主的授權，證據不足，該院不予支持。
對于筑邦公司所主張的涉案解除合同協議書不是其所出具，系偽造、變造所形成一節，雖從當事人陳述及證據材料中可以反映出，涉案解除合同協議書中條款的擬定并未經筑邦公司與紫金莊園業委會成員直接洽商，該協議是由張偉本人直接送至紫金莊園業委會，協議中有個別詞語如“甲方公司”表述不準確，但結合本案現有證據材料，因筑邦公司未能提供加蓋印章的原始材料，故無法判斷涉案解除合同協議的制作是否存在其主張的變造、調換，而且，從公安機關的詢問筆錄中也無法體現出涉案解除合同協議書的第4頁就是其所主張的解除租賃協議的第4頁，故僅以本案現有證據，既不足以推翻筑邦公司在解除合同協議書中簽字蓋章的效力，也不足以證明涉案協議系紫金莊園業委會變造而成。雖紫金莊園業委會與張偉所出資的遠洋公司另行簽訂了物業委托合同，但在無其他相關證據予以佐證的情況下，該行為也不足以認定張偉與紫金莊園業委會存在惡意串通損害筑邦公司利益的行為。
結合上述，紫金莊園業委會以涉案解除合同協議書合法有效的訴訟主張以及筑邦公司以該協議系偽造虛假的抗辯理由，該院均不予支持。因該協議的簽訂尚未取得業主大會的決定或授權，故本案中，該協議的效力應當確認為未生效。紫金莊園業委會作為業主大會的執行機構，其應將是否與筑邦公司解除物業管理委托合同、涉案解除合同協議的內容以及解除合同后續事宜的處理等事項，提交業主大會集體討論或征求全體業主意見，以積極促成該協議的生效。據此，現紫金莊園業委會依據尚未生效的解除協議，要求筑邦公司停止物業管理，移交物業資產及手續的各項訴訟請求，缺乏法律依據，該院不予支持。
綜上所述，該院依照《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第七十五條、第七十六條、第八十一條、《物業管理條例》第十一條、第十五條第十八條第二款之規定，判決：一、紫金莊園業委員會與筑邦公司于2008年3月4日簽訂的《解除合同協議書》未生效；二、駁回紫金莊園業委員會的訴訟請求。
紫金莊園業委會不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判支持紫金莊園業委會的訴訟請求。其上訴理由是：一、一審認定事實不清，紫金莊園業委會通過2005年業主大會的決議，取得了聘請筑邦公司為臨時代管公司和在適當時期用招標的方式聘請物管公司的權利。因此，當筑邦公司主動提出解除臨時代管合同的時候，紫金莊園業委會是有權簽訂解除合同的，該解除協議是有效的，紫金莊園業委會要用招標方式聘請物管公司的前提是要與筑邦公司先解除合同；二、一審法律適用不當，一審適用了《物權法》第七十五、七十六條，認為選聘和解聘物管公司需要經過業主二分之一以上同意，這一規定不適用于本案，本案是筑邦公司在管理期間主動提出解除管理協議，是雙方協商合意的結果，不是解聘程序。
筑邦公司服從一審法院判決。其針對紫金莊園業委會的上訴理由答辯稱：一、2007年3月紫金莊園業委會與筑邦公司正式簽訂了物業管理合同，該合同2010年3月14日到期。2005年業主大會決議授予紫金莊園業委會的權利是解除前任大方紫金公司的授權，與解除筑邦公司物業管理合同無關；二、一審適用法律正確，本案所涉是解聘行為，應該適用《物權法》和《物業管理條例》；三、筑邦公司并未主動終止物業管理合同，雙方從沒協商過，張偉不是筑邦公司的代表；四、在解除合同協議書出現后，紫金莊園業委會又與遠洋公司簽訂了一個物業管理合同，也沒有經過招標的方式。
二審審理期間，紫金莊園業委會為支持其上訴請求及理由，向本院提交了紫金莊園業主大會二次會議表決票樣本，證明當時選定的是筑邦物業公司，不是筑邦公司，2007年3月與筑邦公司簽訂合同也不完全是業主大會的授權，體現的是紫金莊園業委會的意志，簽訂的是臨時管理協議。筑邦公司對上述證據的真實性無異議，但認為當時筑邦公司就是筑邦物業公司，筑邦公司于2006年11月14日至2007年3月15日臨時代管，2007年3月臨時代管合同解除，雙方正式簽訂合同；紫金莊園業委會有權利簽訂合同，合同約定的2007年3月15日至2010年3月14日的期限是有效的。
筑邦公司為支持其答辯意見，向本院提交了海淀區居住小區管理辦公室、海淀街道辦事處社區事務管理科下發的指導意見，證明紫金莊園業委會在2008年11月已經到期，應該進行換屆選舉，而紫金莊園業委會沒有換屆選舉，現在的紫金莊園業委會不能代表廣大業主的利益，有損害業主的行為，業主多次去反映，所以政府才出具指導意見，應該換屆選舉。紫金莊園業委會對上述證據的真實性沒有異議，但認為指導意見不是強制性法律規定，業主反映問題是業主的權利，在沒有換屆選舉之前，紫金莊園業委會的主體還存在。
本院經審查認為，因雙方對上述證據的真實性均無異議，故本院對上述證據的真實性予以確認。
本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。
上述事實，還有雙方當事人陳述意見等在案佐證。
本院認為：紫金莊園業委會與筑邦公司之間2007年3月15日簽訂的物業管理委托合同，未違反國家法律、法規的強制性規定，應屬有效。
雖筑邦公司主張紫金莊園業委會已經到期并應進行換屆選舉，但因紫金莊園業委會換屆選舉僅涉及業主委員會委員的更替，并不能因此否認紫金莊園業委會在訴訟中的主體資格，故紫金莊園業委會有權提起本案訴訟。
依據2005年紫金莊園第二次業主大會的決定，筑邦公司對紫金莊園小區實施物業管理屬于臨時代管的性質，雙方在此之后于2007年簽訂的上述物業管理委托合同亦未通過招投標的方式簽訂，因此，本案所涉2007年簽訂的物業管理委托合同從性質上仍屬于2005年簽訂的臨時代管協議的延續。在對物業進行臨時代管期間，筑邦公司于2008年1月向紫金莊園業委會提出解除物業管理委托合同的書面協議書。雖筑邦公司主張該解除合同協議書系經過偽造、變造形成的，但因證據不足，一審法院未予認定，筑邦公司對此未提出上訴，故本院亦不予認定。因此，筑邦公司在解除合同的書面協議中的意思表示應認定為其真實意思表示。
依據我國《合同法》之規定，委托人或受托人可以隨時解除委托合同。物業管理委托合同屬于委托合同的范疇，由于物業管理委托合同一般由業主委員會代表業主作為委托人與物業服務企業簽訂，根據合同相對性的原則，業主委員會有權行使任意解除權要求解除物業管理委托合同。但基于業主對建筑物享有的所有權，為避免由于業主委員會隨意行使任意解除權而損害業主權利等情況的出現，我國《物權法》、《物業管理條例》均對委托人主動解聘物業服務企業作了必要的限制，要求應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。而本案現有證據顯示，行使合同任意解除權的并非委托人，而是受托人筑邦公司，不同于委托人主動解聘的情況。且由于本案所涉物業管理委托合同屬于臨時代管的性質，在物業服務企業已經無意繼續提供物業服務的情況下，紫金莊園業委會同意筑邦公司解除合同的要求并與之簽訂解除合同協議書的行為，并不存在明顯損害業主利益的情形，故該協議應屬有效并已生效的協議。一審法院關于解除合同協議書尚未取得業主大會的決定或授權，應當確認為未生效的認定，屬適用法律不當，本院予以糾正。因雙方就解除物業管理委托合同所達成的合意已經生效，故雙方之間的權利義務應當終止，筑邦公司應停止對紫金莊園小區的物業管理活動并撤出物業管理區域，并向紫金莊園業委會提交相應財產及資料。
綜上所述，紫金莊園業委會上訴理由，于法有據，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十一條、第九十七條、第四百一十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷北京市海淀區人民法院（2008）海民初字第x號民事判決；
二、北京筑邦百揚物業管理有限公司于本判決生效后十五日內向北京市海淀區紫金莊園業主委員會移交北京市海淀區紫金莊園小區業主所有而由該公司占有、保管的財物、物業管理用房、鍋爐房及管理用房、停車泊位；竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件、物業使用說明文件；利用紫金莊園小區共有區域獲取收益的財務賬目、資產明細及物業管理所必需的其他資料；
三、北京筑邦百揚物業管理有限公司完成上述移交工作后立即停止對北京市海淀區紫金莊園小區的物業管理活動并立即撤出物業管理區域。
一審案件受理費七十元，由北京筑邦百揚物業管理有限公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。
二審案件受理費七十元，由北京筑邦百揚物業管理有限公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。
本判決為終審判決。
審判長魯連印
代理審判員李利
代理審判員張麗新
二○○九年七月二十四日
書記員羅靜
==========================================================================================
為盡量避免給當事人造成不良影響，經當事人本人申請110.com將對文章內容進行技術處理，點擊查看詳情。
==========================================================================================
