DCCJ1121/2007
香港特別行政區(qū)
區(qū)域法院
民事訴訟2007年第1121號
------------------------------
楊儒原告人
訴
葵和大廈業(yè)主立案法團被告人
------------------------------
主審法官：陳美蘭法官
聆訊日期：2007年12月10-11日
頒下判決書日期：2008年1月14日
判決書
背景
1.原告人楊先生為葵和大廈地下A9號單位之業(yè)權人。他向法庭提出申請，要求法庭頒下命令，宣佈楊可以在大廈地下外牆開設一扇新的門口，並宣佈被告人（葵和大廈的業(yè)主立案法團）就該工程提出的反對無效。立案法團則反對楊的申請，並要求法庭頒佈禁制令，強制楊拆除他私建的門口，及恢復受影響的外牆部份至原貌。
2.根據(jù)立案法團的説法，法團已於2006年11月14日召開全體業(yè)主大會，業(yè)主不接納楊就其單位進行的外牆改建工程，理由是恐怕該項工程影響大廈外牆的結構，因而構成危險。法團也聲稱楊在開始其工程之前，從沒有依據(jù)大廈公契向大廈管理或法團提出批準的申請，該工程屬違例建設，法團有職責執(zhí)行公契，強制楊拆除違例建設的門口。
本案爭議點
3.根據(jù)雙方提交法庭的文件，本案的唯一爭議點為：根據(jù)葵和大廈的公契，立案法團是否有權反對楊在外牆加建門口，及是否有權要求楊拆除違反公契而建設的門口
有關的工程
4.楊聲稱他於2005年11月已委託合資格人士，在2006年首向屋宇署有關部門申請、並於2006年4至9月間獲得批準，於其物業(yè)內及在大廈外牆進行改建工程。此工程包括在大廈外牆開一缺口通往葵和大廈及另一大廈間的橫巷。其後，楊於2006年6月的大約時段向當時大廈外牆的業(yè)權擁有者，即海通置業(yè)有限公司，申請、並獲得其同意在外牆開設一道新門。楊聲稱立案法團因此不應反對他的工程，亦否認該工程影響大廈的結構或對大廈的結構有損。
立案法團是否有權反對有關工程
5.葵和大廈公契有以下條文：
“10.(m)NoownershallwithouttheconsentoftheManagerdoorcauseorpermittobedoneanyofthefollowing:-
…
(ii)Erectoraffixanysignboard,neonsign,notice,advertisement,poster,sunshade,fittingorthingtotheexteriorofthesaidbuildingortothecommonareaswithinthesaidbuildingoranypartthereof.
…
16.Eachpartyherebycovenantswiththeothersasfollows:-
(a)Nottomakeanystructuralalterationsinanypartofthesaidbuildingwhichmaydamagetheotherpartsthereoforcauseanyinconveniencetotheotherownersoroccupiersandnottomakeanyalterationtothewaterorgaspipe,electricalwiring,orplumbingwhichmaycausesuchdamageorinconvenienceasaforesaidandnottocutorinjurethecementconcreteflooringcolumns,beams,orgirdersofthesaidbuildingordoanythingwherebythestructuralstrengththereofmaybeaffected.”
6.根據(jù)上述的公契條文，任何業(yè)主在沒有大廈管理人的同意或準許的情況下，皆不能在大廈的外部建立或附上任何配件、裝配或物件。業(yè)主也不能在大廈的任何部分做出任何結構性改動。
7.楊確實已有屋宇署的批準進行有關的工程。但屋宇署的批準並不豁免楊身為大廈業(yè)主須依照大廈公契向管理申請準許之責任；屋宇署的批準也不等如大廈管理執(zhí)行公契時批出的允許。
8.當時大廈外牆的業(yè)權擁有者，即海通置業(yè)有限公司，亦沒有反對楊在橫巷開設新門的建議。根據(jù)海通的説法，它們曾表示其同意是在不影響公衆(zhòng)安全及須經(jīng)屋宇署批準的情況下而給的。雖然其後海通已把外牆的權益轉讓給大廈的立案法團，法團亦聲稱身為外牆的後來擁有者，法團有權撤回海通的許可，甚至聲稱海通的許可對法團沒有約束性，但本席認爲即使楊有外牆權益擁有者（無論是海通或者立案法團）的許可，該許可並不足夠準許楊、或者任何其他的大廈業(yè)主，在大廈進行公契第16(a)段所提及的結構上的改動，或公契第10(m)段所提及在大廈的外部建立或附上任何配件、裝配或物件。
9.公契第10(m)段表明，在大廈的外部建立或付上任何配件、裝配或物件之前，業(yè)主必須先得到大廈管理的書面允許。楊在大廈外牆鑽鑿及安裝一扇門，明顯是企圖在大廈的外部裝配或付上物件。不可置疑的是楊從來沒有獲得大廈管理或法團的書面允許，準許他進行外牆的有關工程。
10.此外，公契第16(a)段明確禁止任何業(yè)主在大廈的任何部份進行結構上的改動。楊堅持他的工程並不構成“結構上的改動”。可是，案例已清楚解釋公契所述的“結構上的改動”並不關乎技術上的結構問題，任何涉及大廈構架，並影響大廈視覺方面的工程，都屬“結構”上的工程。（見TheIncorporatedOwnersofEliteGardenv.ProfitMoreCompanyLimited,CACV3622/2001上訴法庭的判決。）本案涉及的工程，包括在大廈外牆上鑽鑿及安裝一扇門。顯然，這工程包括在外牆鑽鑿大洞，及在整個大廈的建築或結構上作出永久性的改動。前述上訴法庭的判決已清楚指出，結構上的改動並不一定涉及影響大廈負荷的工程。無論工程會否應響大廈結構上的安全，案例顯示，本案涉及的工程都是結構上的改動，而公契第16(a)段是禁止此等工程的。楊亦從來沒有獲得大廈管理或法團的同意，準許他進行外牆的有關工程。
11.從以上第9、10段可見，楊在大廈外牆開鑿缺口以作門口之用的工程，是違反大廈公契而進行的。他可能並非罔顧公契的條款及限制，而是錯誤地以爲屋宇署及海通的批準足夠準許他進行該工程。這是極不幸的，但鑒于公契的清楚規(guī)定，本席亦愛莫能助。
12.立案法團有法定責任執(zhí)行大廈公契的條款。既然楊進行的工程有違公契第10（m）與16(a)的條款，法團有責採取行動禁止楊的工程，及強制楊把外牆還原。楊於大約2006年8月開始有關工程，法團亦不久後在9月發(fā)信要求楊停止該工程，但不果。
13.基於以上第8至10段，本席認爲無需裁定海通就楊的工程所發(fā)出的允許，對身為外牆業(yè)權擁有者的法團的約束性。
總結
14.本席考慮到大廈公契第10(m)及16(a)段的條款，裁定立案法團有權反對楊在外牆加建門口，及有權要求楊拆除違反公契而建設的門口。現(xiàn)頒發(fā)命令，楊要在收到命令的蓋印副本後120天內拆除本案涉及的門口，並聘請合資格人士恢復該部份外牆的原貌。如任何一方有足夠理由，可向法庭申請修改此120天的期限。
訟費
15.既然楊的申請被撤銷，本席現(xiàn)頒下暫準命令，是次訴訟的訟費由楊支付立案法團，若雙方未能就訟費數(shù)額達成協(xié)議，數(shù)額則留待法庭評定。此暫令將於今天起14天後成爲絕對命令。
（陳美蘭）
區(qū)域法院法官
原告人：親自應訟，無律師代表
答辯人：由林錫光、陳啟鴻律師行聘請張立群大律師代表
==========================================================================================
為盡量避免給當事人造成不良影響，經(jīng)當事人本人申請110.com將對文章內容進行技術處理，點擊查看詳情。
==========================================================================================
