購房已十余年，未能辦理過戶手續，案外人可否申請執行？
作者|王景林律師

蕪湖范先生十余年前從開發商處購得一幢房屋，由于開發商原因，一直未能辦理過戶登記。前兩年，案外人因與開發商債務糾紛，申請執行該房屋，本案經過一審、二審，均判決范先生敗訴，準許執行該房屋。范先生無法接受，現已委托筆者為其申請再審。

一、案情回顧
2011年5月，范先生與蕪湖聯合公司簽訂《商品房買賣合同》，約定范先生向其購買一幢房產，價值100余萬元。合同簽訂后不久，范先生便付清全部房款。2015年起，范先生及家人開始在涉案房屋居住至今。
2012年開發商老板被捕入獄，涉案工程出現爛尾現象。因開發商原因，涉案房屋一直未能辦理過戶登記。
2022年，案外人因與蕪湖聯合公司民間借貸糾紛一案，申請執行涉案房屋。范先生提出書面異議，法院裁定中止執行。隨后，案外人起訴至法院。
二、法院審理
蕪湖中院審理后認為，一、范先生提供的買賣合同內容存在不合理之處，對其真實性難以認定；二、范先生自認在案涉房產同一區域，其配偶名下登記有一處住宅。可見，即使其主張購買案涉房屋系用于家庭居住，顯然亦不符合 《執行異議和復議規定》 第二十九第二項的法定情形。三、范先生提供的付款憑據，尚不足其主張的合同約定總房屋價款的百分之五十。
一審法院最終判決，準許執行登記在蕪湖聯合公司名下的涉案房屋。范先生不服一審判決，遂向安徽高院上訴。
安徽高院審理后認為，案涉房屋被查封及其提起執行異議時，范先生與其配偶名下尚有其他可用于居住的房產。故本案不適用于《執行行異議和復議規定》第29條之規定，應依照該規定第28條予以審查。
范先生訴稱，其于2011年6月付清全部購房款后，蕪湖聯合公司就向其交付了案涉房屋。直至案涉房屋于2021年12月29日被查封時，長達十年余的時間中，范先生未能舉證證明其在合理期限內曾要求蕪湖聯合公司提供相關辦證材料，要求其協助辦理房屋產權證，故，其所舉證據不足以證明其對案涉房屋產權未完成過戶登記不存在過錯。
此外，范先生提交的多份商品房買賣合同不僅內容不一致且其中存在明顯不合常理的地方。因此，依據現有證據，范先生與蕪湖聯合公司是否在案涉房屋被查封前已簽訂了合法有效的商品房買賣合同亦是存疑的。
二審法院最終判決駁回上訴，維持原判。
——蕪湖中院（2022）皖02民初8 3號民事判決書
——安徽高院（2023）皖民終218號民事判決書
三、律師點評
一審中，范先生提供《商品房買賣合同》二份。
一份合同上，標明網上簽訂時間為2011年 5月2 0日，而合同載明的交房時間為2010年9月30日前。
另一份合同，系從房屋產權部門調取，標明網上簽訂時間為2011年6月7日，但合同法律依據部分竟然載明“根據《中華人民共和國民法典》”。
法院據此認為二份合理真實性無法認定。范先生稱另一份合同系從房管部門調取，最簡單的做法就是，可以直接向房管部門核實其真偽性，但法院不愿主動核實。
一審法院比較草率，并未能查明本案客觀事實。
二審中，范先生提供的付款憑證基本上得到認可，但法院適用《執行異議和復議規定》第28條規定，認定未辦理房產證范先生存在過錯，另外，合同還是存疑。
范先生曾多次聯系蕪湖聯合公司，要求為其辦理房產過戶，均因公司老板被捕入獄無人管事，因而導致其未能辦成過戶登記。范先生顯然不存在過錯。二審亦未能主動查明事實。
更為搞笑的是，范先生兒子與他同時購買的房子，與他遇到同樣的問題，一審、二審均是相同的法官，但一審、二審判決他兒子勝訴，卻判決范先生敗訴。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條和第29條，屬于法條競合。作為個人買受人，實踐中允許選擇適用第28條或第29條。
本案存在爭議較大，目前筆者已為范先生向最高人民法院申請再審。
四、相關法條
1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
2.《全國法院民商事審判工作會議紀要》
第125條，“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
第127條，“實踐中，對于該規定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件”。