業主電動車在小區車庫被盜，可否拒交物業費？法院判了
作者|王景林律師

羅先生新買才2個月的電動車在小區車庫被盜，物業公司拒絕其賠償要求，羅先生便拒交物業費。物業起訴至法院，法院判決羅先生支付物業費。
一、案情回顧
羅先生系某小區業主。2016年12月，開發商某公司與羅先生簽訂《前期物業管理服務合同》，合同中明確約定物業收費標準、違約責任等。前期羅先生交納物業費正常。
2020年，羅先生剛買2個月的電動車在小區地下車庫被偷，他要求物業公司賠償，物業公司拒絕其請求，羅先生便開始拒交物業費。
2022年8月，物業公司通過短信向羅先生發送律師函，催促其交納物業費。2023年2月，物業公司再次向羅先生發送短信催交物業費。羅先生均不予理會。
隨后，物業公司將羅先生起訴至法院，要求其支付拖欠的物業費及違約金。
二、法院審理
法院審理后認為，開發商某公司與羅先生簽訂的物業服務合同未違反法律禁止性規定，真實合法有效，對該小區全體業主均具有法律約束力。羅先生作為該小區業主，應當按照約定及時繳納物業費。
羅先生車輛被盜屬于侵權行為，與本案并非同一法律關系，對羅先生因此遭受的損失，羅先生可以通過另行提起訴訟向相應侵權人主張其權利。且原告已按照合同約定履行了其安保義務，物業公司對業主的私人財物沒有保管義務，但在今后的物業服務過程中，原告應當以更加審慎的方式為業主們提供更加安全的安保服務。
法院最終判決羅先生支付拖欠的物業費。對于違約金，羅先生并非惡意拖欠，為促進和諧相處，法院未予支持。
——荊州市沙市區人民法院(2023)鄂1002民初2098號民事判決書
三、律師點評
實踐中，像本案的情況大量存在，除電動車被盜外，還有其他放在小區的財物被盜。有些業主向物業提出調取監控要求，這時物業才發現監控早就不再正常工作了，業主因而認為物業存在明顯過錯，便要求物業承擔賠償責任。物業顯然不可能同意，業主據此拒交物業費。物業起訴至法院后，一般都會判決業主支付拖欠的物業費。
法院的裁判理由是，一般認為盜竊系他人違法犯罪行為，只要物業已盡到相應的安保義務，通常無需承擔賠償責任。少數業主可能無法理解，認為系法院偏袒物業，其實不然。如果法院判決物業承擔責任，那將導致所有的物業公司都不敢再承接物業服務，要不就是提高物業費標準。這樣的話，肯定不利于小區物業管理，也不利于社會和諧穩定。
物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費，這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。
實踐中，除了本案情形外，還有其他不少業主拒付物業費的典型情形，具體如下：
1.業主家中財物被盜；
2.業主車輛在小區被人惡意劃傷；
3.房屋質量存在問題（比如漏水、隔音效果差等）；
4. 房屋未實際居住；
5. 對物業提供的服務不滿意；
6. 業主將房屋已出租給租客；
7. 小區環境臟亂差；或者配套設施不完善；或者其他瑣細問題；
8. 物業擅自對外出租停車位致業主無法停車。
還有其他諸多情形，無法一一列舉。上述情形，一般來講，都不可以作為拒交物業費的理由。
四、相關法條
《中華人民共和國民法典》
第939條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
第942條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
第944條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。