借名買房案例透析

隨著限購政策逐漸放開，諸多的借名人要求出名人配合過戶，但是現(xiàn)實(shí)中存在很多問題，如出名人拒絕承認(rèn)借名事實(shí)，不配合過戶，想要占有房產(chǎn)；或者出名人已將房產(chǎn)抵押或者出售等等。由于借名買房涉及的法律、行政法規(guī)諸多，案件復(fù)雜程度高，司法案例的結(jié)果也差異較大，我們根據(jù)經(jīng)手的案件，以及相關(guān)資料的檢索，發(fā)現(xiàn)在這種案件中，往往存在以下幾個(gè)難點(diǎn)：
（一） 借名事實(shí)認(rèn)定難。借名人和出名人之間一般具有特殊身份關(guān)系，如親屬、朋友關(guān)系等，從而導(dǎo)致借名買房大多口頭約定的，沒有合同，在產(chǎn)生糾紛時(shí)，對借名買房的事實(shí)就存在爭議。因此，書面合同、房款支付的流水、以及實(shí)際使用等證據(jù)非常重要，對證明借名買房的事實(shí)有重大意義。
（二） 借名協(xié)議合同效力認(rèn)定難。借名人借用他人名義購買房屋往往具有特殊目的，如為規(guī)避限購政策、為獲取貸款或貸款利息優(yōu)惠、為購買保障性住房等。上述不同情形下借名協(xié)議的效力如何認(rèn)定，司法實(shí)踐中尚存爭議。如在規(guī)避限購政策或套取銀行貸款的情形下，借名人與出名人達(dá)成的借名協(xié)議是否因違反法律禁止性規(guī)定而無效。借名人違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，借名協(xié)議及房屋買賣合同的效力又應(yīng)該如何認(rèn)定。

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寧波鄭世紅律師
2024年5月20日